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嘉兴百姓网热播:延续四年未公开拿地 老牌房企渝开发的规模之痛

admin2020-05-2940

本报记者 庄灵辉 卢志坤 重庆报道

土储及销售面积萎缩多年后,重庆渝开发(000514,股吧)股份有限公司(000514.SZ,以下简称“渝开发”)现在正追求转变。

《中国谋划报(博客,微博)》记者查阅渝开发近年年报发现,其项目开发所用土地均于2016年以前获得。2019年终,渝开发拥有可开发权益计容建筑面积约78.23万平方米,已较2014年终缩减约一半。为此,渝开发今年设计耗资30亿元增添土储。

业内人士向记者指出,由于开发项目较少,渝开发近年业绩颠簸显著。房地产市场下行压力下,中小房企面临更大的生计压力,类似渝开发这样的区域房企也应适当扩充规模降低风险,以谋取久远生长。

延续四年未拿地

天眼查信息显示,渝开发注册成立于1992年,次年上岸A股上市。作为重庆内陆最早上市的房企,渝开发多次在其年报中将焦点竞争力归于土地贮备足够且拿地时间早,土地获取成本及获地溢价率低于其他房企。

但这一焦点竞争力正随着土储面积的萎缩逐渐被削弱。记者查阅渝开发近年年报发现,其土地贮备面积2014年终到达峰值,那时渝开发在建及贮备总面积约160万平方米;2015年终,渝开发权益贮备面积则约为110万平方米,而至2019年终,可开发权益计容建筑面积则约为78.23万平方米,土储面积连续萎缩。

评级机构4月22日对渝开发2019年第一期公司债作出的跟踪评级讲述也显示,停止2019年终,渝开发存量土地均为2015年及以前年份摘得,宗地面积合计76.11万平方米,对应总建筑面积145.26万平方米,亦意味着渝开发自2016年后延续四年时间未再拿地。

渝开发在2018年年报中曾称,公司设计2019年凭据市场情形择机介入公然市场土地(招拍挂)竞买,以增添土地贮备,竞买土地总价款控制在人民币12亿元内。但凭据上述跟踪评级讲述及公然信息,渝开发2019年未曾公然拿地。

此外,渝开发可售和销售面积都在急剧下滑,2017年销售面积为11.53万平方米,2018年下滑至8.91万平方米,2019年上半年仅销售2.06万平方米。可售面积则从2017年的14万平方米下滑到2018年的10.33万平方米,再到2019年的3.46万平方米。

直到今年1月,渝开发才在四年后再度最先拿地。那时渝开发竞得重庆市北碚区蔡家组团地块,宗地面积为19.24万平方米,建筑面积为22.99万平方米,成交总价为14.73亿元。

凭据渝开发通告信息,今年渝开发拿地预算为30亿元,较2019年预算倍增。

此外,渝开发还在努力追求控股股东重庆城投的支持。去年底,渝开发宣布议案称,向重庆城投申请额度人民币25亿元一年期(含一年)乞贷用于公司生产谋划,执行人行一年以内(含一年)贷款基准利率,如遇人行调整同期贷款基准利率,利率于人行宣布的同期贷款基准利率调整日举行调整,凭据公司谋划情形可以提前还款或协商展期,若需展期,则展期期数不跨越五期(一年为一期)。凭据上述跟踪评级讲述,2019年终,重庆城投向渝开发提供了5亿元的股东乞贷。

中小规模房企之痛

现实上,作为重庆“元老”级房企,渝开发接纳偏守旧的生长战略,一直受限于重庆市场,使得上市27年来渝开发业绩因其开发项目少而颠簸显著,并因对当地市场的过分依赖面临较大的市场风险。

多份对渝开发的资信评估讲述都提及,渝开发的主要风险包罗其在开发项目相对较少,个体项目的建设进度及销售情形转变会导致营业收入及现金流规模大幅颠簸,且个体房地产项目销售回款难以笼罩前期投资,现实销售业绩不佳等。

如渝开发旗下最大的房产项目山与城项目,由渝开发与上海复地投资治理有限公司互助开发,一期及二期业态为别墅,三期为洋房,已划分于2011年至2013年取得预售,但前期因与业主发生纠纷、项目交通不便、生涯配套不齐全等缘故原由,销售状态未达预期,直至2019年终一至三期综合去化率才达96%。

而停止2019年终,山与城一至三期累计投资23.67亿元,条约销售金额合计17.31亿元,按剩余可售面积及当前销售均价盘算,上述三期项目收益难以笼罩前期投资。

受开发项目较少影响,近年来渝开发的业绩起伏不定。2014年至2019年,渝开发的营业收入划分为19.47亿元、11.55亿元、6.83亿元、10.41亿元、5.40亿元和8.66亿元;净利润划分为1.22亿元、737.10万元、1.23亿元、0.80亿元、0.25亿元、2.64亿元。而凭据渝开发日前宣布的2020年一季度业绩预告,渝开发预计亏损2465万元至3335万元,上年同期盈利1651万元,较上年同期由盈转亏。

销售回款的削减,让渝开发近两年连续面临债务的集中到期。2018年渝开发一年内到期的非流动欠债由前一年的7000万元上升至10.64亿元;2019年8月,渝开发还兑付了一笔五年期的公司债,金额为10亿元。

与此同时,近几年渝开发还在削减欠债,缩短融资规模。2016年到2018年筹资性现金净流量划分为-0.6亿元、-3.92亿元和-1.73亿元,呈连续净流出状态。停止2019年前三季末,一年内到期的非流动欠债下降到6100万元,长期乞贷为6000万元,应付债券则增添到7.09亿元,公司账面货币资金为10.98亿元。

上述评级讲述指出,去年渝开发项目开发规模显著扩大,在建和拟建项目后续投入及新增土地贮备等因素使得渝开发所面临的投融资压力加大。

据渝开发估算,2020年至2022年房地产营业支出金额划分为31.5亿元、15.67亿元和10.21亿元,其拟通过债务融资方式知足资金需求,近三年融资净额划分为21.07亿元、10.5亿元和6亿元。

“渝开发主要深耕于重庆,偏守旧生长的战略利益是本土房企在拿地上有地缘优势,包罗都会内的都会更新项目都倾向于本土房企。但本土房企若是仅结构于善于的都会,企业的运营情形过分依赖于当地房地产市场,一旦当地房地产市场下行,对公司的负面影响较大。”诸葛找房数据研究中心分析师国仕英称,目前房企出现强者恒强的局势,中小房企面临更大的生计压力。

最新一期的资信评估讲述中,评级机构对渝开发主要风险的评估也基本相同。该讲述风险信息提醒为,渝开发房地产开发主业规模相对较小,市场职位有限,其现金流状态及谋划业绩易受项目开发、销售及结转周期等因素影响,近年来颠簸较为显著。且渝开发房地产开发营业主要集中于重庆市,其谋划状态易受区域内房地产政策及市场环境转变的影响。

“一季度由于房企集中拿地,而疫情导致销售趋缓,一季度房企亏损属于普遍现象。”国仕英称,针对规模较小的业绩颠簸情形,业内一样平常接纳的方式是和品牌房企互助,扩大自己的品牌影响力,分管风险,渝开发作为区域性房企也得追求更好的方式规避风险,谋得久远生长。

针对渝开发未来生长和市场结构设计等情形,记者致电渝开发董秘及证券事务代表邀约采访,对方示意当前处于公司季报窗口期,凭据相关规定暂时不接受采访。

(编辑:卢志坤 校对:颜京宁)

(责任编辑:张洋 HN080),

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网友评论

3条评论
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